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在7月16日由財政部、國家稅務總局發布的《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)在當時并未引起很大的輿論聲音,但是在經過自媒體報道后,對個人征稅方面過度解讀,引起一些購房者產生疑問。尤其是對于個人一直免征的土地增值稅,很多人擔心《征求意見稿》出臺后,是否不再免征。但在很多業內人士看來,未來征收的可能性并不大。

落實稅收法定,大部分內容平移原《條例》

相比于土地增值稅,房地產稅的立法工作不時被提及并時常登上輿論頭條,而執行多年的土地增值稅則較為低調,如今率先立法,令人多少有點意外。

1993年12月13日,國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)。據財政部和國家稅務總局稱,《條例》施行20多年以來,稅制比較健全,運行平穩,上升為法律的條件和時機已經成熟。

對此,易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,土地增值稅原本就存在,只是需要按國家稅收法定的原則,2020年前完成立法工作,所以才有此征求意見稿。

對于《征求意見稿》與此前的《條例》有何區別?楊紅旭分析,基本上是平移了原條例中的內容,少量增加了新內容,比如集體房地產。

記者對比發現,在征收對象、稅率上均無大的變化。諸如征收對象,均為在中華人民共和國境內轉移房地產并取得收入的單位和個人;在稅率上,仍實行四級超率累進稅率。但是在征稅范圍上,在原來的基礎上,增加了集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物,在業內人士看來,這是一個很大的改革。還有一個新的改變,原來的清算方式采用“應清算”和“可清算”,《征求意見稿》中取消了“可清算”,全部變為“應清算”,在業內人士看來,對于企業拖延繳稅的行為將具有強制性。

對個人征稅?多位業內人士表示“可能性并不大”

《征求意見稿》中對“轉移房地產并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅人”這一表述與現行1993年版、1994年執行的土地增值稅暫行條例并無差別。

無論何種說法,早在1999年,《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》中就提出對居民個人擁有的普通住宅,在轉讓時暫免征收土地增值稅。

2008年,由財政部、國家稅務總局聯合印發的《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》又規定,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。這項免征的規定一直執行至今。

對于個人一直免征的土地增值稅,很多人擔心《征求意見稿》出臺后,是否不再免征。但在很多業內人士看來,未來征收的可能性并不大。

楊紅旭就表示,即便土地增值稅《征求意見稿》通過了立法,仍然不會對個人征稅。因為在個人轉讓房產環節,已有了個人所得稅,其內涵與土地增值稅相似,不應該重復征稅。新增稅種應是正在立法中的房地產稅,即持有環節的稅種。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,房子作為居住功能,稅費不會太復雜的,比如房地產稅針對哪些房子征收,如何征收等問題一直比較謹慎。此外,土地增值稅背后涉及房屋買賣的價格差,很難斷定是房屋升值了還是土地升值了,具有不確定性。因此判斷不會征收。

“如果未來確實考慮到土地價值增值,后續房產稅會適當減緩或者不征收,這都是可以變通的內容。”嚴躍進稱,如果未來從有征收可能來考慮,確實會影響一些房產背后的增值收益。尤其是漲價而且潛在交易成本比較高的房屋,市場交易會被抑制。

諸葛找房市場研究員姜國君則認為,結合近一兩年熱議較多的房地產稅立法以及在上海、重慶等地開展的房產稅試點工作來看,后期即便對個人房產交易征收土地增值稅,也將適用于自住以外的多套房產或超過家庭居住面積部分的交易所得進行交稅。所以一般家庭不必過度擔心這個問題。


今年以來,不少城市傳出房租下跌、租客難覓的消息,加上“畢業季不旺”、各線城市租金收益率連跌兩個季度、住宅綜合收益率連續5個季度下行,讓不少房東感受到前所未有的壓力。

盡管住房租賃市場整體仍呈現穩中有升的格局,但城市之間已經出現明顯分化。諸葛找房半年報顯示,2019年上半年,重點監測的全國20個城市平均租金仍然累積上漲1.67%,其中15個城市累計上漲,漲幅最高超過10%,5個城市累計下跌;一線城市上半年平均租金累計上漲達3.41%,重點二線城市僅上漲0.67%。

《每日經濟新聞》記者注意到,盡管各個城市平均租金漲跌互現,但由于部分城市房價持續上漲,已經顯現出對城市基本面和住房需求的透支,租金收益率和住宅綜合收益率出現了明顯的下跌。“靠持有住房賺取租金,性價比已經不高了。”有專家認為。


20城近7個月住房租金(單位:元/平方米·月)變化情況及上半年住房平均租金累計漲幅榜 數據來源:諸葛找房


“畢業季”租賃行情短暫

“這兩個月租房比較活躍,但是最近租金水平穩定,也沒有上漲的趨勢。”上海市區一家房地產中介小劉告訴《每日經濟新聞》記者。

近日,記者實地走訪上海部分房屋中介時發現,不少中介門店的櫥窗上已不再張貼租房信息,中介工作人員表示,“租房走的快,現在都不貼出來了,需要什么直接問吧。”

在諸葛找房監測的20個城市中,合肥、北京、泉州、大連、上海等5個城市平均租金累計漲幅最高,其中合肥漲幅高達10.23%。而廣州、深圳、三亞等城市租金則下降明顯,其中三亞平均租金今年以來累計跌幅達到6.8%,廣州則下跌了5.29%。


全國大中城市租金均價走勢及上半年累計漲幅 數據來源:諸葛找房


諸葛找房認為,推動租金上漲的因素有季節性小高峰,但根本原因仍是人口流入導致租房需求增加。北京、上海保持較強的人口吸附能力,租金均價呈現連續上漲趨勢;深圳在春節后出現過一輪租房小高峰,隨后5、6月份租金均價小幅回落。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為:“這與需求增加有關,如合肥人才引進政策吸納人口進入,居住需求增加,租賃屬于消費性需求,因此反應會比買賣來的快一些。”

“租賃和買賣不一樣,租賃是實際需求為主導,如果租賃指數下滑多半是因為需求不足或是供應充沛,但結果是一樣的,供大于求會導致租金下跌。”盧文曦補充說。

今年暑期的“畢業季”行情并不給力。諸葛找房數據顯示,各城市整體租金均價已處相對高位,畢業季需求釋放短暫帶旺租賃市場,6月份多數城市租金均價上漲,但漲幅有所收窄。

而部分二線城市,如鄭州、南京等城市畢業季行情先行,5月租金呈上漲態勢,6月則漲幅收窄;西安等城市升溫滯后。

今年畢業季租房成交量也同樣未見放量。據我愛我家研究院實時監測的11個城市, 6月份住宅租賃成交量環比普漲,其中武漢以環比24.5%漲幅領漲;同比數據僅杭州、北京、蘇州3城上漲,其中杭州以15.7%領漲。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,“武漢租金環比成交漲幅最高,說明了這類城市的市場需求量比較大、具備一定的成長性。從實際情況來講,當前租賃市場的發展,還是跟畢業季有一定關系。武漢當地高校畢業生較多,產業發展比較好,這些都容易帶動租房的成交。”


近三年全國50城租金收益率 數據來源:城市房產網 易居研究院


住宅綜合收益率連降5季度

租金價格的上漲并未讓租金收益率同步上漲,住宅綜合收益率也同步下降。

易居地產研究院《第二季度50城租金收益率研究》(以下簡稱《50城租金收益率》)顯示,全國50城房價同比上漲7%、環比漲1%,而租金則同環比分別下跌1%和2%。

報告顯示,二季度50城房屋租金收益率(房屋的年租金收入與房屋價值的比值)環比下降3%、住宅綜合收益率(過去一年房價漲幅加過去一年租金收益率)環比下降了32%,已連續5個季度下降。


近三年全國50城住宅綜合收益率 數據來源:城市房產網 易居研究院


從歷史數據可見,2017年三季度至今,租金收益率便持續震蕩下行。易居地產研究院認為,主要原因仍然是房價大幅上漲所致。從供給上看,由于各地樓市持續去庫存,以及部分城市由于炒房客投資性持有,租賃住房供應量井噴,但居民收入未見大幅增加,導致供大于求,租金下跌。

相比房價,房租更能夠剔除其他因素,客觀衡量一個城市真實理性的住房需求。嚴躍進坦言,“數據上看,部分城市房價上漲過快,如果房價到了一定的高度,持有房屋靠租金上漲,住宅收益率等也會減少,性價比是不高的。”

各級別城市中,三線城市房租下跌明顯,租金收益率下降速度最快,一定程度上反映了三線城市房價上漲對城市基本面和居民住房需求的透支。

城市租金收益率分化明顯

易居研究院指出,部分城市長期以來租金收益率較低,主要是由于房價漲幅過大,租金上漲速度小于房價上漲速度。

盡管一二線城市平均租金上漲,其租金收益率表現仍不如三線城市。

分城市看,三線城市租金收益率同比下降12%的情況下,仍然高于一二線城市。4個一線城市的平均租金收益率為1.7%,其中,北京上海為1.8%、環比上漲,廣州和深圳則為1.6%和1.5%,環比分別下跌13%和3%;31個二線城市平均租金收益率為2.4%,15個三線城市租金收益率為2.5%,同比下降12%。

據易居研究院報告,廣州二季度租金環比跌幅達到10%,同時房價小幅上漲2%,因此租金收益率跌幅達到13%。

嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,“當前房地產市場降溫、城市吸引力下降等因素,都對租賃市場帶來一定沖擊。例如深圳市場,創業、金融、互聯網類型的企業較多,受行業波動影響比較大;另外,部分城市由于產業轉移到臨近城市,也使得一部分租房需求分流。”

從《50城租金收益率》對各城市租金收益率進行的排名看,前5的城市集中在東北、西部弱二線和三線城市,分別為烏魯木齊3.6%、韶關3.5%、西寧3.4%、 銀川3.2%和哈爾濱3.2%。

記者查閱國家統計局數據發現,今年6月份烏魯木齊新房價格與2015年同期相比漲幅僅為18.2%,在70城市中倒數第3位;韶關為同比上漲24.6%,也遠遠小于其他城市。正是由于房價整體漲幅不大、租金穩步上漲,租金收益率呈現了較高水平。

租金收益率最低的5個城市分別為廈門1.2%、 深圳1.5%、三亞1.5%、福州1.5%和青島1.6%。這5個城市也同步呈現相同的變化:廈門房價比2015年同期上漲54.7%、深圳為47%、三亞48.9%,這些城市的房價水平遠超租金水平,并且近幾年房價漲幅遠大于租金漲幅。

易居研究院研究員王若辰判斷,“2019年下半年,50城住宅綜合收益率預計將繼續下降。一線城市與二三線城市的住宅綜合收益率或將出現分化,一線城市收益率有望觸底企穩,而二三線城市收益率預計仍將繼續降低。”


近日有傳言稱銀保監會正在部署房貸檢查,涉及多個城市與數十家機構。7月24日,21世紀經濟報道記者從某大行信貸業務人士處確認了這一消息。

上述人士指出,2019年前段時間的一輪房貸利率下調,令不少城市房地產市場回暖,但監管對房貸相關業務一直持謹慎態度,進場檢查也一直在進行中。此次檢查范圍與以往常規重點關注內容相似,一方面著眼在違規向房企提供表內外融資,另一方面加碼對違規“首付貸”的檢查,包括貸后監控也在進一步加強。

目前從房貸市場的表現看,自6月起,全國范圍內多個城市房貸利率掉頭向上。

據融360最新房貸統計數據顯示,2019年6月份,全國首套房貸款平均利率為5.423%,環比上漲0.14%;二套房貸款平均利率為5.75%,環比上漲0.01%。在此輪“觸底反彈”之前,全國首套房貸利率已降至2018年以來的最低水平:5月全國首套房貸款平均利率為5.42%,較上月下降0.06%;二套房貸款平均利率為5.74%,環比下降0.08%。

但這一利率走勢在7月并未持續,而是出現了利率波動。如南京自今年5月以來,首套房貸款從基準上浮5%上升至基準上浮15%及以上;但在近日,某城商行南京分行卻下調了首套房利率。這一在個別銀行間出現的利率波動并非特例。

部分地區房貸利率波動頻繁

21世紀經濟報道在此前報道中提到,進入6月以來,越來越多城市開始加入到房貸利率上調的行列,尤其是房地產熱門的二線城市。繼青島、南京、成都之后,天津、蘇州、福州、寧波、南寧、合肥等地的房貸利率平均水平均在6月份有所上漲,且變化頻率較快。

一線城市中,廣州的房貸利率最先觸底反彈。融360監測數據顯示,6月廣州首套房貸平均利率為5.30%,二套房貸平均利率為5.57%。此外,廣州部分銀行將首套房貸款利率調整至基準上浮20%。

融360數據還顯示,6月首套房貸利率下調的銀行數量已經從5月的108家減少到44家;而首套房利率上浮的銀行數量,從6月的27家增加到66家。房貸利率上浮已成普遍現象。

但21世紀經濟報道記者發現,這種上行趨勢維持似乎并不穩定。如5月以來,南京地區的銀行首套房貸利率統一上調為首套不低于基準利率上浮15%。但時隔不久,個別銀行又出現下調。

21世紀經濟報道記者了解到,某城商行南京分行將其首套貸款利率從基準利率上浮15%降至基準利率上浮10%。有購房者表示,該行的部分VIP客戶,可以做到上浮6%。

一位股份行南京分行信貸人士告訴21世紀經濟報道記者:“大部分銀行仍執行基準利率上浮15%的標準,但不同銀行定價區別一直存在,有的為了爭奪客戶,有些是因為額度限制。對市場的影響還要看其市場份額,還是以大行和當地市場份額較大的股份行、城商行為主流。”

在短期內,部分區域房貸利率出現較快且較大幅度的波動,仍值得注意。

融360大數據研究院李萬賦指出:“6月房貸利率的波動較大,且頻率較快。比如天津、南寧等城市剛短暫下調一個月后,又將利率調高;部分銀行在同一個月先是調高房貸利率,后又表示額度緊張暫時無法放款。”

他認為,下半年銀行的信貸資金普遍比上半年緊張,再加上熱門城市的房地產調控等因素影響,預計接下來可能有更多城市和銀行加入到房貸利率上調的大軍中。

普惠貸款流向需警惕

21世紀經濟報道記者從華南某股份行信貸業務人士處獲悉,雖然銀行的貸后監控近年來一直趨嚴,而且隨著利率的抬升,之前兩年存在較多的消費貸流向房市的情況已經基本得到遏制。但是近期小微普惠貸款的門檻有所降低,給銀行的批貸包括貸后監管都帶來了一定的壓力。

一位三線城市大行信貸業務人士告訴記者,目前的小微普惠貸款門檻很低,“從產品設置上來看,信用貸的額度更高了,不及信用貸標準的有抵押也可以做,這基本和比較靠譜的民間借貸一個水平。”而且對優質客戶利率也可以做到較低,甚至曾經做到基準利率放款。目前的利率上浮幅度也并不大。而目前小微企業經營的利潤率并不算高。年利潤率6%-8%的小微企業不在少數,相比當地房市每年15%-20%的增幅,吸引力較低。

上述人士直言,對很多小微企業主來說,受到房地產投資的“誘惑”在所難免,銀行可以做的只能是加強盡調和引導,包括貸后監管。但因小微企業數目眾多,有些貸款金額不算高,不能排除其中有資金流向了樓市。

21世紀經濟報道記者從深圳某房產中介處獲悉,近兩個月來,深圳樓市回歸活躍,其經手的買賣成交量明顯提高。“購房者看中的是房價穩定,放出的房子多,很多高性價比的優質房源放出,除了不少購房剛需者,具有投資需求的購房者也在增加。”

對于“首付貸”的需求,上述人士坦言一直都存在,只是能做的較少。“一些大型中介有合作的小貸或其他金融機構可以提供類似的產品,但周期短,利率不低。內地銀行監管要求下沒有類似產品,有些消費者會嘗試選擇境外的產品,如香港地區的金融產品,其利率會比消費貸低一些。但境外銀行風控比較嚴格,具備貸款條件的消費者并不多。”


繼2018年地產信托一路狂飆增長后,今年上半年新增地產信托規模繼續走高,這引起了監管層對于地產信托潛在風險的關注。

據記者了解,近日中國銀保監會約談了部分近期房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司。這意味著監管對于地產信托的態度再次明確,嚴格落實“房住不炒”的總要求,房企融資再次收緊。

一位西南地區信托機構人士證實:“當地銀保監局已經嚴格要求公司收緊地產信托規模。”

伴隨著嚴控地產信托規模的信息在信托機構從業者中引起熱議,7月11日,一則光大興隴信托有限責任公司、國投泰康信托有限公司地產信托業務被暫停的消息再次引發市場對于地產信托的關注。

當天,一家金融機構的人士也表示:“我的地產融資項目通過信托做的被叫停了。”

地產信托暫停是針對全行業的“一刀切”嗎?這引發了業界巨大的關注。因為,地產信托被收緊意味著房地產企業又一條重要的融資渠道被收緊,是監管對于地產行業從融資端再次進行嚴監管的主要信號之一。

“并未一刀切”

信托行業、房地產行業對于地產信托遭暫停的消息風聲鶴唳。一方面,對于信托機構而言,業務量會受到影響;另一方面,對于房企而言又一大“輸血”通道被掐斷。

7月11日下午,國投泰康信托有限公司人士對記者回應表示:“關于房地產業務,目前正進行余額管控,業務仍在正常開展。”光大興隴信托有限責任公司相關人士也表示:“對房地產項目進行余額管控、優化結構、平滑運作。”

盡管并未“一刀切”,信托機構從業者“虛驚一場”,但是監管對于地產信托控制規模的窗口指導確是真實的情況。

北京某信托公司信托經理也對記者表示,以6月30日為界限,公司要求必須控制地產信托規模,占用比例不新增。如果公司做新的地產信托項目,需要等額度空出來為止。該人士也坦言,對于大信托公司、地產商而言,影響應該不會特別大,因為額度已經都占上了,只是控制不新增規模。

西部一家信托人士表示,對房企融資收緊對開發商是難得的洗牌機會,大型地產公司資金儲備基本已經到位,但是對于中小開發商而言,影響會比較大。

前述北京某信托公司信托經理對記者表示,今年以來,房地產企業通過信托的融資成本一般在9%—13.5%之間,根據不同的主體和項目類別會有差別。此外,今年上半年,除了地產項目,基礎設施類的項目也比較多。

該信托經理坦言,監管對于地產信托的調控,會直接影響到地產公司的融資,他比較擔心會關系到地產公司的生死存亡,從而間接影響到后期的信托產品兌付問題。下半年,隨著地產信托的收緊,平臺類項目和通道項目可能會增多。

地產信托狂飆

“此次地產信托被監管層叫停的信托機構都是今年上半年新增比較快的、存續規模比較大的信托機構。”上述北京某信托公司信托經理對記者表示。

早在2018年下半年,經濟觀察報便開始關注地產信托規模狂飆的風險,亦曾觀察到,對于信托機構而言,2018年地產業務也成了部分信托機構的“吃飯業務”。

彼時,有信托行業人士曾對記者表示:“2018年從供求關系來看,供應端缺少像地產公司一樣能夠提供收益相對較高、底層資產扎實、風險看得明白的投資標的,需求端則是開發商被一輪一輪調控之后,面臨融資現金流不斷收緊、銷售現金流提升乏力的兩難局面。因此,今年地產信托一路狂飆,甚至撐起了2018年信托公司業務的半壁江山。”

一位西南地區信托經理表示:“對于從業者而言,同樣也愿意緊緊抓住優質地產企業型客戶,畢竟地產業務單筆規模較大,信托報酬率也相對較高。”

而今年,地產信托仍在持續狂飆。

根據信托業協會數據,截至2019年1季度末,投向房地產的信托資金余額2.81萬億元,占比14.75%,較2018年4季度末上升0.56個百分點。今年一季度以來,全國首套房平均貸款利率回落,商品房銷售有所回暖,房企新開工意愿增強,預計短期內房企的信托融資需求或難以降低。

此外,根據中信證券的報告數據,新增信托逐漸向房地產集中。一季度信托融資加速負增長趨勢有所遏制,信托貸款回正,信托融資總體有所回暖。房地產信托余額增速回暖,房地產投向占比從2016年底的8.19%上升到今年一季度的14.75%。2011年開始新增房地產集合信托規模與投向房地產的集合信托占比趨勢一致,說明新增信托逐步向房地產集中。單一信托投向房地產的新增規模占比也持續擴大。

值得注意的是,今年6月13日,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上發言曾點名房地產融資。他表示,必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。

此前,5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》對房地產行業融資做了嚴格的限定,也對銀行、保險、信托和其他非銀機構的房地產行業政策做了詳細和明確的規范。

地產信托占比地產行業融資比例有多高呢?中信證券研究報告指出,房地產開發資金來源多樣,自籌資金和其他資金是主力,其中定金及預收款占比最高。根據統計局數據,房地產開發資金來于源國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應付款合計五大類資金,其中自籌資金和其他資金占比最高。在房地產開發資金來源中,國內貸款占比約10%,其他資金和自籌資金占比超70%。

此外,地產信托收緊對于地產行業的影響,中信證券表示,雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高,但對房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

“今年以來監管層對房地產信托政策的關注和逐步收緊可能并非局限于信托行業,全年房地產行業政策‘房住不炒’的思路不變,對房地產行業投融資都存在一定約束。從房地產融資到房地產開發投資存在約6個月的時滯,因而今年二季度開始房地產融資收緊可能在三季度末、四季度初體現在房地產開發投資上。”中信證券補充稱。

房企“苦日子”來臨

地產信托的進一步收緊,對于房企而言,最直接的影響就是部分房企面臨融資成本可能再次提高,能否熬過這段“苦日子”變成了挑戰。

“對于一些中小地產企業而言,如果熬不過這段日子,很有可能是生死存亡的時刻。”某券商結構融資部項目經理對記者表示。

7月10日,泰禾集團(000732.SZ)發布公告,公司全資子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited在境外完成4億美元的債券發行,并在新加坡交易所掛牌。債券期限3年。值得注意的是,此次發行的票面年息15%,每半年支付一次。債券評級為Caa1(穆迪)/CCC+(惠譽);擔保人主體評級為B3(穆迪)/B-(惠譽)。

而穆迪評級Caa1評級和惠譽評級CCC+評級均代表著債務信用狀況很差,信用風險極高。

對此,上述券商項目經理對記者評價稱:“下半年地產的融資成本又要被整體拉高了。”

一方面融資渠道收緊,另一方面,房企下半年債券也遭遇集中到期。根據華泰證券數據統計,2019年房地產行業境內債總到期量為4573億元,月均到期量為381億元。相對而言,下半年是到期量的年內高峰。需注意的是,債券實際總償還量除了到期量之外,還包括提前兌付量和回售量。由于提前兌付和回售均具有不可預見性,實際償還量可能比到期量更大。

而伴隨著房企國內融資渠道收緊,部分房企海外融資步伐也會加快。“對于一些小企業可以轉向私募等渠道融資,而大企業可能轉向海外融資。”上述券商項目經理對記者稱。

據華泰證券統計,2019年以來重點50家房企共發行了1580億元境內債,1892億元境外債,合計發債量達到3472億元,較2018上半年明顯提升。

因此,華泰證券認為,融資收緊對大部分優質房企現金流影響有限,影響更多在于未來新增投入的預期,下半年預計土地市場增速會回落,從而帶動房地產投資增速下行。相對而言,融資渠道更為通暢、直接融資依賴度較低的房企發展空間更為明確。


6月份,全國首套房貸款平均利率終于迎來回彈,為5.423%,由此終結了2019年上半年連續下調的狀況。

據融360大數據研究院發布的《6月房貸市場報告》顯示,2019年6月份,全國首套房貸款平均利率為5.423%,環比上漲0.14%。

多個二線城市房貸利率上調

今年6月份,在融360大數據研究院監測的35個城市的533家銀行分(支)行中,除停貸銀行外,有422家銀行首套房貸款利率持平,較5月份增加28家,占比79.17%;66家銀行利率上漲,較5月份增加了39家;房貸利率下降的銀行則從5月份的108家減少至44家。

值得關注的是,雖然大連、佛山、武漢等少數二線城市在6月份的房貸利率有所下調,但多數二線城市出現房貸利率上調跡象。

“部分二線城市房貸利率下調,多是之前房貸利率較高的銀行跟進調整,暫未發現新一波集中下調的現象。” 融360大數據研究院分析師李萬賦表示,二線城市中,多個地區出現房貸利率上調跡象。繼青島、南京、成都之后,天津、蘇州、福州、寧波、南寧等地的房貸利率平均水平均在6月份有所上升,且變化頻率較快,南京的房貸利率已經連續兩個月上調。另外,寧波、蘇州等地部分銀行還表示,目前房貸額度比較緊張,或暫停放貸,或放款時間不確定。

對于一線城市,李萬賦表示,因為極個別銀行下調房貸利率,導致北京和上海的首套房貸利率略有下調,分別從5.39%和4.92%下調至5.37%和4.91%;深圳維持沒有變化;廣州地區則開始反彈,6家銀行近期調高了房貸利率水平,光大銀行更是率先將首套房貸款利率調整至基準利率上浮20%。

專家認為可能繼續上調

在5月份全國首套房貸款平均利率降至去年以來最低水平之后,6月份多個城市房貸利率現反彈。

融360大數據研究院發布的《6月房貸市場報告》顯示,越來越多的城市加入到房貸利率上調的行列,雖然仍有部分城市仍有房貸利率水平下降的情況,但多是利率較高銀行的跟進調整,且數量遠遠小于上漲的城市,因此,整體帶來全國的房貸利率平均水平有所上調。

天津、南寧等城市的房貸利率剛短暫下調一個月后又開始調高,部分銀行則在同一個月先是調高房貸利率,后又表示額度緊張暫時無法放款。除了多個二線城市上調房貸利率外,一線城市也出現了房貸利率回彈的跡象。

融360大數據研究院李萬賦表示,下半年銀行的信貸資金普遍比上半年緊張,再加上熱門城市的房地產調控等,預計接下來會有更多城市和銀行加入到房貸利率上調的大軍中。


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